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雪国住まいの相談役「ときどき日記」

南魚沼・小千谷の一戸建ては桐生工業小千谷営業所アールイーホームへ!雪国で快適に過ごす為の住まいづくりの相談役が綴る住宅と手打ち蕎麦と日本酒とあれこれのブログ。

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昨日、畜産業を営むお客様のところに

住まいの打ち合わせにお伺いしました。



「家の中の家財をシッカリ整理しておかない

と解体で余分にカネがかかるよ~。」って

シラカワさんに脅かされてるからね…、と云い

ながら一生懸命片付けをしてくれているところ

でした。



今日はまた大事な話をしに来ましたよ、

仕様が全部決まった後だと、作った

「資金計画」オーバーするといけないです

からね~と伝えると、

「また脅かして(笑)~。」・・・



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今日は、境界確定測量のこと、

伝えようと思って、境界が不明瞭な

ところがあるみたいですね。



今はいいけど、長い年月が経過して、

子供・孫の世代になり売買などを通して

権利関係に変化があった時にお隣と

境界のことを知らないために、正しい

境界を巡って裁判によって争うという

事もあったりします。お互い根拠がある

図面が無いと土地の境界で争いが生じ、

毎日嫌な思いをして生活することにも。

ですから、多少測量費用がかかっても、

今明確にしておくことを薦めにきました。



『杭を残して悔いを残さず』

土地家屋調査士さんの業界ではそう云う

みたいですよ!






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魚沼倫理法人会

「経営者モーニングセミナー」

初参加です!



朝4時に起きて眠気ざましの風呂に入って

5時45分、会場の「小出ホテルオカベ」に

到着しました~。



6時定刻、「夢はてしなく」斉唱に始まり

・朝の挨拶

・「万人幸福の栞」斉唱

・会長挨拶

・会員スピーチ

に続き、いよいよ古屋哲男先生の講話、

「我以外皆我が師なり」

が始まりました。宮本武蔵の言葉らしい

ですよ、慎み深い名文句ですよね。



最後にはジョン・レノンの「イマジン」の曲に

合せて先生がナレーション。

お洒落ですよね~、



「倫理法人会」というネーミングが何か、

(私だけでしょうか?)宗教を感じさせる

ような気がしていましたが、全くそんな会

ではありませんでした~。



初回でファンになってしまいました(^_^)v

何だか、これから毎週水曜日は爽やかな

朝が迎えられそうです!


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昨晩、校友の先輩方と「会報」発送準備

ののち、「お疲れさん~」、ということで

校友の店 六日町「ぶら坊」に呑みに出ま

した。



話題は4月からの新しい期の話:

マンドリンの集客に始まり、2時間後

にはなぜか「人生の終着点」に

ついての考え方に…。



そこで、

「永年供養の納骨堂」 

の話を私が展開~



墓は代々で所有…、というのがこれまで

の習慣でした。

「アパートよりは一戸建」

という発想でしょうか?



しかし、今は~

核家族化、過疎化が進む中でニーズが

高まっているのが納骨堂。



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首都圏だけのことと思いきや、

小千谷の極楽寺は「お墓が無いお寺」

として有名で、境内地にはお墓はなし。

かわりにあるのは納骨堂だけ。それも

各家庭ごとに納骨する一般的な納骨堂

ではなく、阿弥陀如来の台座の下に

設けたスペースにみんな一緒に納骨する

スタイルで~、という情報提供…。



『家を建てること』、『墓を持つこと』 は

当たり前という発想はもう古い?  という

ことなのでしょうか~。






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印刷完了~

今晩、会員の皆様宛に私たち事務局が

発送準備をおこないます!



今回の編集をしてみてつくづく感じた

ことは、楽しく過ごした数々の校友行事

が全く紙面におさまらなくなってきている、

ということ。



分科会の範疇も含めると…、

・地域支部総会の懇親会

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・国際大学インターナショナルFESフードブース出店

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・関興寺のチャリティーコンサート参加

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・そば会の催し

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あらゆる年代を考慮し、

「ホームページ」と年に一度の「会報」と

いうカタチでやってきましたが、それも

もう限界…。



次回の総会では「Facebookグループ」

でコミュニケーションをとる、ことを提案

させていただこうと思っています。



いまさら~、という大先輩方の為には

「Facebookスタートアップセミナー」なる

もの、しっかり準備いたしております(笑)。




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昨日、私が所属している

「柳古そばの会」役員の方から案内を

いただきました。



28年度の活動が始まります!

思い起こせば4年前、

地域の活動に何も参加していない私に、

市議であり、工務店社長のO氏より

「シラカワさんそばづくり、やらないか?」

とのお誘いをいただきました。



私も多少の経験があり、前から私の自宅

前がそば畑で、きれいな花の咲くそばを

見ていたので・・・

こちらこそ是非一度~、ということで

チャリティーの蕎麦づくりイベントに参加。



皆さん気さくでいい方ばかりだったので

その後即、入会させていただくことになり

ました。



すると~

次の案内は「草刈」・「整地」



次はまた「整地」・「石拾い」



その次が漸く「種まき」で・・・ 





これって~

自分が思っていた「そばづくり」と違う~、と

気付いたものの、後戻りもできず・・・。

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本格的なプロをめざし、今期も

頑張ります(笑)~!







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今、浦佐で店舗工事が着工しました。


お施主様と打ち合わせをすすめている

のですが、なかなか店舗内の「商品構成」

「レイアウト」が決まりませ~ん。



ダイレクト・レスポンス・マーケティングで

有名な経営コンサルタント 神田昌典氏が

云っています

【伝わらなければ、ゴミ。】


どんなによい商品でも

販売戦略がなければ売れません。




言わなくてもわかる・・・

まったくわかるはずがありません。

お客様にはわかってもらえません。



しっかりと、売りを伝える。

情熱を伝えなければお客様の心には

響きません。



買い易さという点ではレイアウトは大切、

しかし、それ以上に今は来店していただく

しくみを作ること、

マーケティング戦略をたてるのが重要、

ということですよね~。



ただいま、お施主様と一緒に

【マーケティング】修業中です(汗)~。





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昨日の【新潟日報】に…

「南魚沼市は都市部の高齢者の移住を

促進し地域活性化を目指す南魚沼版

CCRCで、移住者向け住宅などの施設

を同市浦佐の八色の森公園に隣接する

市有地(約2ヘクタール)に整備する方針

を示した。」との記事が掲載されました。


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さあ~、雪がとけたので

(南魚沼版CCRCには無縁ですが)

これから会社の前の分譲、6区画

の工事を始めます!



近隣には~

「浦佐認定こども園」

「浦佐小学校」・「浦佐中学校」



「JR浦佐駅」・「魚沼基幹病院」も

クルマで約3分、



地元の方も、首都圏よりのIターン・

Uターン組の方にも、

正に住まいの好適地

ゆったり自然落雪可能な広さを計画

しております。



建築する会社が目と鼻の先、

【雪国の住まい】のお施主様にとって

こんな安心なことってありませんよね!



降り続く大雪の時の『雪堀り』・

豪雪地に付きまとう『雪害対応』

お任せください。



売り出しはまだですが、

お蔭様でもう2件のお話をいただいて

おります。ご興味のある方

桐生工業☆雪国住まいの相談役シラカワ

までご連絡ください!





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「京都を栃尾に持ってきたい」

星社長のそのコトバからこの計画は

スタートしました。



「売れすぎると味が追い付かなくなる」

「常に品質、味を追求してゆきたい」

これが社長の口癖でした。







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私も飲食が大好きで、東京近郊の有名店の

高い豆腐は随分食べてきました。

「星長のおぼろ豆腐」、

「油揚げ」を食べて確信したことは

高いのと、うまいのは別

ということ。この「うまさ」を皆様に伝える

ことのできる意匠を我々は提案させて

いただきました。




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昨日、無事上棟を迎えることができました。

夏には新店舗のOPENとなります。



「星長ファン」はもちろんですが、このブログ

をきっかけにこの店を知ることができた貴方、

是非、チェックしておいてくださいね!

今は仮店舗ですが、

無休で営業中 ですので…。





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今朝の日経新聞に…

「住む予定がない実家などの相続を放棄

する人が急増、空き家問題に拍車」との

記事が掲載されていました。



親子兄弟の繋がりも変わってきました。

「親子だから、兄弟姉妹だから

話せばわかる」、というのは昔の話、



立場が転じて親となる貴方に

是非お勧めしたいのがコレ~、

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エンディングと聞くと終活?と感じる方

もいると思いますが、現在はセミナー

なども開催され、30代の方も書いて

毎年更新しているようですよ~。



「私のハッピ・ーエンディング&

ハッピー・スターティングノート」には

人生が終盤に差しかかったとき、何を

していたいか、どんな自分でありたいか、

それを具体的に記入しておくスペース

もあるのです。



いただいたばかりのノートですが、

私も早速書き始めてみたいと思ってます。



まずは…

・私の人生史 

・住まいについて

・財産の種類について

・私の夢ノート

あたりからでしょうか?



私の住んでいる家が遠い将来、

「空き家対策特別措置法」の対象になって

はいけませんからね(笑)!





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春がやって来る前に~、

ということで

昨日、塩沢の「ルピアス」 に

行ってきました。



なぜ、中高年が?などと云われてしまう

かもしれませんが、その理由を話出すと

ちょっと長くなってしまうので、またの機会

にということで…。



オーナーのキャリア・センス・技術・は

もちろんですが~、

オーナー(啓佑さん・幸子さん)夫妻、

トダ君、スミレちゃんの人柄、プラス

幸子さんの気づかいが…

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こんなカード、

毎回用意してくれているんですよ、

お客様の年代層も厚いはずです~。





社員旅行が啓佑さんの「東京マラソン」

出場のサポートだったりして…

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チーム力、抜群!

ですヨネ~。



是非、この春に「シラカワ」から聞いた、

と予約を入れてみてくださいね!

















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日本航空の国際線のファーストクラス

とビジネスクラスで使われ始めた

越後ファームのコメの存在、

皆さんご存じでしたか?



都内の不動産会社に勤めていた

近正宏光氏が10年前に始めた農業法人、

越後ファーム(新潟県阿賀町)

しかも、これまで使われていたのが

「南魚沼産コシヒカリ」

だったということ。



不動産の会社員時代の近氏が社長の

指示で越後ファームを立ち上げたのが

’06年。条件のいい平地では田んぼを貸

してくれる農家が見つからず、ようやくたどり

着いたのが山あいにある阿賀町の水田。



企業の農業参入でふつうイメージする

のと違い、規模を拡大して効率化する道

がなかった近正氏は、高く売ることに戦略

をしぼるしかかなったようです。



長い間の努力が実り、

今では日本橋三越本店で唯一の米穀店

を出店。日本中のコメ農家が米価の先行き

に気をもむなか、越後ファームのコメは毎年、

破格の高値で完売してしまうというのです。



『越後ファームよりも味のいいコメを

つくる農家はたくさんいるだろう。

だが、コメのつくり方から保管の仕方、

売り方、炊き方までこだわり、

一気通貫で努力できる生産者は

そう多くはない。』

これは日本航空からのコメントですが、

今後の「南魚沼産コシヒカリ」コメ農家の

ブランディングのヒントになるのでは?



いかにコメの味を評価し、高く買って

くれる先を見つけるかが


これからの焦点 となる、

と私は考えます。








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国交省は3月15日、

「地域の不動産関連事業者向けの不動産

ストックビジネス事例集」を公表しています。


今後の不動産ストックビジネスの方向性を

打ち出すとともに、需要の掘り起こし、

人材ネットワークの構築、資金調達の工夫

という不動産ストックビジネスの実践に

当たっての取組のポイントを示してくれて

います。



従来の「不動産業」の枠である「管理」、

「仲介」だけにとらわれず、住環境の

質の向上を目指した

「不動産+α」 のサービス

事例の中できキラッと光るやつ発見!



「介護賃貸住宅NPOセンター」を通じた活動

保証人や身体の状況から、民間賃貸住宅

への入居が困難な高齢者と、空室を抱えて

いるオーナーの間に立って、両者の調整を

している、「三好不動産」が取り組んでいる

「地元密着型の多角的コンサルティング」

がなかなかいい~。



NPOが入居する高齢者の生活をサポート

することを条件にオーナーより賃貸住宅を

借上げ、 入居希望者に賃貸。定期的な

入居者訪問、週2回 の安否確認や行政

機関等への各種申請を支援するというもの。



私たちのエリアでの可能性は?

具体的に当たってみようと思いました!





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人間、いくつになっても

学ぶのって大切ですよね~。



でも、私のような中高年にとっては

時間も大切、

そんなことで今回選んだのがコレ!



J-RECマスター認定

短期集中コース




不動産のプロが長い時間をかけて、

汗水流しながら習得したものを短期間

で吸収してしてしまおうというもの。



地方の建築・不動産業界、

周りでは厳しい時代がやって来たとの話

も聞きますが・・・、



わたしのスタンスは、

プロの実践知識・ノウハウをもって、

お客様と接すること。



シラカワに

相談して良かった~

と言って頂けるよう、提案技量の

ブラッシュアップ、欠かせませんね!






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個人的な感想ではありますが…、

これまで近くにあって遠かった

国際大学
 そして、

母校でありながら疎遠であった

明治大学 

その両校をとても近くに感じさせてくれたお二人

国際大学事務局長/総務室長 大野友和 氏、

国際大学学長室/

スーパーグローバル大学推進室 武井大貴 氏

のご尽力に深く感謝致しております。



この恩人たちの送別会のご案内、

本来であれば校友会県支部を通して

ご案内すべきところだったのですが、

様々な事情により発信がとても遅く

なってしまい申し訳ございませんでした。



参加したい、と云っていただける方、

シラカワshira@machi123.com迄、連絡

いただけますでしょうか?







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今日は雨模様。

しかし、いい地鎮祭でした。
After rain comes fair weather.



施主である社長さんの挨拶、

これもすごく、良かった~。



皆さん~、

半年後、いやOPENはその後になると

思いますが、肉の片山様新工場

そして、「Kitchen片山」



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質にこだわった、

しかしリーズナブルな揚げたて、焼きたて

のお惣菜、そして半製品が魚沼基幹病院

前でお買い求め頂けるようになります。



工場をやっているからこそ提供できる

訳あり特価商品

もあるそうですよ!



今準備中とのことですが…

詳しくはFacebookで~。










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今、お客様の相談で困っています。

「シェアハウスをやりたい~」、と

おっしゃるのです。



確かにTVの影響もあり首都圏では

いい、とは聞いてますが、

地方となると ・ ・ ・



そんなことでさっそく調べてみました。

ギークハウス新潟

想像していた通りです~。



お客様はコンセプト型にすれば、などと

おっしゃるのですが…

コストを掛けても

回収するまでどの位、かかるやら (^_^;)



ギークハウスではありませんが、住人の

属性を考えると、アパート経営とは完全に

一線を画する必要があります。



私の云うセリフではないかもしれません

が、後からあの時止めてくれていれば、、

などと云われたくもありませんからね~。



何とか

もう一つ、シェアハウスへのアプローチが

が見つかりました。週明け長岡に相談に

行ってくることにします。



お客様の困り事相談役はたいへんです、

「雪国住まいの相談役」だったはずなの

ですが(笑)?





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Facebookを始めて

1ケ月が経ちました。

まだ友達は100名ですが、

いろんな方と繋がれるのって凄くいいな、

なんて思ってます。



小学校~大学までの友人、

県支部、他県支部校友会メンバー、

お客様、取引先、いとこ、社内、

仕事仲間、趣味の仲間

そして、FB友達 ・ ・ ・。



拝見していると皆さんの投稿には

たくさんの「いいね!」 が

あってうらやましいのですが、



私の場合、Facebookのしくみが

まだよく理解できていないのでブログ

を載せるくらいで精一杯、



でもこれから、グループもいくつか

立ち上げて、な~んていう野望も

持っていたりして。



中高年のコミュニティ

をFacebookで造ります、乞うご期待!!














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コレ、目指すことに決めました!

J-REC公認

不動産コンサルタント



ネックは4月~7月の間、仕事の繁忙期

4回、述べ7日間の東京での研修でした。



でも、先般参加させていただいた

「相続コンサルタント養成講座」で

ハッキリわかりました。

皆、楽しみながら

頑張ってる のです~。



私もそこに仲間入りしたい、

その気持ちが勝り、決断できました。



私の、建築・不動産コンサルタントとして

のセルフイメージはもう既に出来上がって

いるのです(笑)。



目指すは、「ん~、・ ・ ・」

ちょっと恥ずかしいのでまたの機会に

お伝えすることにしま~す!







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まず、【農地転用】とは…

農地の区画形質を変更し、住宅用地や

工場、道路、駐車場、山林などの用地に

転換することを言います。



これまで私たちの地域では、

家を建てる目的で【農地転用】を申請

するとき、住宅ローンを組む場合は

資金計画を添付するわけですが、

ごく簡単なシートのみで認めて貰える

というルールでした。



それがこのたび、

金融機関融資証明 添付

という(全国的には当たり前なのですが)

ルールに変更になるというのです。



そうなると何が変わるか?

住宅建築のスケジュールが

大幅に変更 になるのです。



「融資証明」を取り付けるということは

金融機関の「事前審査」にパスしなければ

ならず、

その為には…

・間取り  ・外観

・仕様   ・外構   を固め、

見積もりをしてお施主様の了解を取り付け、

そののちに住宅ローン事前申請を申込み、

金融機関の承認を経て初めて「融資証明」

発行となるのです。



その間、かなり打ち合わせの短いお施主

でも2か月といったところでしょうか。



お施主様の消費税8%が成立するのは、

今年9月末迄の請負契約

もしくは来年3月末までの竣工工事



いずれにせよ、

農転申請ルールの変更

農転して消費税額アップまでに家を取得

しようとする方にかなり影響を及ぼしそう

ですよ~。







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住宅ローンの金利が下がっています。

フラット35の全期間固定は、史上低金利

を更新して1.25% となりました。

三井住友信託の10年固定は0.5%です。

考えられない低金利です。



十年前に、フラット35で2,000万円、

35年ローンを組んだ人の借入残高は、

約1,600万円。

残り期間は25年。

月々の返済は、約72,000円。



月の返済額を同じにして、

残りの期間である25年ローン、

10年固定の0.8% で 

借り換えると

約1,950万円の借り入れ可能。



1,950万-1,600万=350万円 の

資金が生まれます。

借り換え費用が50万円かかったと

して、300万円が浮きます。



その分をリフォームに利用しても

返済負担は増えません。

いい話だと思いませんか?

今がチャンス!



新築後10年後と言えば、

外壁の塗装や水回りの交換をしたくなる

時期ですよね!





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今年11月6日(日)

「明治大学マンドリン倶楽部演奏会」

を小出郷文化会館で開催します。

私たち魚沼地域支部の主催です。



詳細はこれから校友を中心として詰めて

ゆくわけですが、明大OBだけではとても

1000名を集めることは不可能です。



昨年の校友会、若手の会の立ち上げの時、

幹事長から

「来年はマンドリン演奏会の顧客動員に

皆さんからも尽力して貰いたい~と

伝えたところ、

30代の校友メンバーから

「マンドリンってどんな楽器でしたっけ?」

という率直な質問がありました。





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私たちの年代からすると【マンドリン】

といえば【古賀政男先生】

古賀政男先生といえば、

【明治大学マンドリン倶楽部】の創設者、

美空ひばりあたりの楽曲とマンドリン

の音色が浮かんでくるのですが…、



30代の校友ともなると (・.・;) (・.・;)・・・

 

「明治大学マンドリン倶楽部」は中高年

の私らしかわからないものだったのかも?



でも、心配ありません!

【明治大学マンドリン倶楽部】はそんな

今どきの「お客様の声」も聞きながら

進化を続けているようです。

「明治大学マンドリン倶楽部HP」



この私のブログを読んでくれている貴方、

期待はゼッタイ裏切りません~、

前売り券を今から予約しておいて下さいね!






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平成28年税制改正で

「空き家を譲渡した場合

の特別控除制度」 が創設。



親が居住していた実家(旧耐震基準しか

満たしていないもの)を相続し、必要な

『耐震改修』又は『除却』を行った上で

家屋又は土地を売却した場合の譲渡所得

について

『居住用財産譲渡所得

3000万円特別控除』

が適用できるようになります。



適切な管理が行われていない空き家が

地域住民の生活環境に悪影響を及ぼし

ていることを踏まえ、こうした

空き家売却等を促す

為のもの。



一般的に、親が古くから住んでいた実家

の売却については、取得価額は不明、

且つ、特別控除などがないため、譲渡税

が多額に発生していました。



税負担が生じることから相続人間での

売却方針がまとまらないことも多かった為、

今回の特例が適用できることになれば、

相続発生時の

スムーズな売却、

遺産分割 が進むこと、

大きく期待できますよね!







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遅ればせながら東京大学前准教授の

「エコハウスのウソ[増補改訂版]」を

熟読しました。



結論から申し上げますと、

誰にも媚びていないいい本だと思います。



2020年に義務化される新省エネ基準

も解説されてますが気持ちの良いほど

バッサリです。



前回(’15年出版)のものは、

「27の誤解と1つのホント」という見出し

でしたが、今回の本には

「40の誤解と1つのホント」

誤解の数がぐ~んと増えています。



住宅を建築する一般のお客様には

ちょっと難しいかもしれませんが、

「うちの住宅は’20年基準ですからね~」

なんてトークを使っている薄っぺらな

営業マンの話を聞く前には是非読んで

おいていただきたいものです!







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先日私が

「J-REC公認 相続アドバイザー」

の資格を取ったこと、報告させて

いただきましたよね~。



早速、

わかり易く解説させていただきますね、

今日から貴方の為に…。


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第一段は

「財産を分ける」 

ことの難しさ。



話し合いで財産が分けられず、

家庭裁判所で争っている方の

7割以上 が

遺産5000万円以下

のご家庭である、という現実。



「相続でもめるほどの財産はないし、

家族仲も良いから大丈夫!」



「相続税は、財産をたくさん持っている

お金持ちだけの問題なのでは?」



そうではないですね、現実は?

例えば「田んぼ」、

固定資産評価額 と 

相続税評価額

全然違う場合があるってご存知で

したか?



ちょっと怖いかも~、と思った貴方、

お気軽にお声、掛けてください~!




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今朝の日経新聞です。

食品スーパーが共働きや高齢者の世帯

向けに伸びている惣菜を増産するとの

記事。国内の惣菜市場は2014年度で

9兆1,080億円

(日本惣菜協会調べ)で、

年率2%ペースで拡大

しているそうです。

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そんな中、魚沼基幹病院前に

水尾の肉の片山さんが工場と

一緒に「Kitchen片山」という屋号の

惣菜屋を今秋開設。



焼きたて、揚げたてのお惣菜の入った

お弁当、晩のご馳走も考えてくれている

みたいです。



まもなく、

Facebookも立ち上げるようなので、

いまからあなたのご要望、リクエストして

おいては如何でしょう!






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クルマの使い方、この半世紀の間に

大きく変わりましたよね~。



「若者のクルマ離れ」が進む一方で、

カーシェアリングやUber(ウーバー)の

配車サービスなどの新たなビジネス

が成長しています。



そんな中、中古車売買の最大手、

【ガリバーインターナショナル】では

月額定額 で、

好きな時 にクルマを

乗り換えられる  新たな

サービスが今始まろうとしています。

実現すれば「世界初」。



基本的には今既にクルマを所有している

方がターゲット。

今、クルマを買うという意思決定が

いかに重いものか、



月額定額で気軽に乗り変えられることが

新たな付加価値として認知されれば、

2台目需要や、初めてクルマを持とうかな

と考えている人にもアピールできるはず。



自動運転の技術が進化し、アップルや

グーグルといった企業が新たなプレーヤー

になろうとしています。日本でもDeNAなど

が自動車関連のビジネスを強化中~。



クルマ乗り換え放題、

もしかして自動車産業に半世紀ぶりに

革命をおこすかもしれませんね!





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